{"id":88747,"date":"2020-03-31T23:38:10","date_gmt":"2020-03-31T21:38:10","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=88747"},"modified":"2021-03-18T13:28:55","modified_gmt":"2021-03-18T12:28:55","slug":"blog-saadan-paavirker-corona-ejendomsmarkedet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2020\/03\/31\/blog-saadan-paavirker-corona-ejendomsmarkedet\/","title":{"rendered":"Blog: S\u00e5dan p\u00e5virker Corona ejendomsmarkedet"},"content":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af Managing Partner Nicholas Thur\u00f8, Cushman & Wakefield RED<\/em><\/p>\n

Der er blandt investorer, banker, r\u00e5dgivere og andre interessenter i ejendomsbranchen naturligvis en stor interesse for at blive klogere p\u00e5, hvordan den globale corona-lock down p\u00e5virker ejendomsmarkedet.<\/p>\n

Der er mange scenarier og udmeldinger, men det eneste, vi kan sige med sikkerhed, er, at vi aldrig har oplevet en lignende situation, – og derfor kender ingen de rigtige svar. Vores indl\u00e6g her bygger derfor ogs\u00e5 alene p\u00e5 den viden, vi har til dato og kan dermed hurtigt blive overhalet af ny viden.<\/p>\n

Hvorfor bliver vi ramt? <\/strong>
\nN\u00e5r sundhedsmyndighederne og regeringerne verden over lukker vores samfund ned, s\u00e5 skyldes, det at vores sundhedsv\u00e6sen ikke har kapacitet til at behandle de, som bliver h\u00e5rdt ramt af Covid-19, hvis vi fortsatte vores almindelige dagligdag og sociale omgang og vi dermed ville v\u00e6re p\u00e5 den \u201dstejle\u201d pandemikurve.<\/p>\n

Det har medf\u00f8rt krav om social distance og isolation og medf\u00f8rt, at en masse virksomheder oplever en voldsom nedgang i aktiviteten \u2013 eksempelvis, fordi de bliver tvunget til at holde lukket, eller fordi de har problemer med at f\u00e5 leveret varer til deres produktion. Store dele af Kinas industri har v\u00e6ret lukket og det medf\u00f8rer \u201dsupply\u201d-udfordringer for mange andre virksomheder. Samtidig er en naturlig reaktion fra virksomheder og forbrugere i en tid med usikkerhed, at vi holder igen og dermed reducerer demand.<\/p>\n

Coronakrisen er s\u00e5ledes b\u00e5de en demand – og supply-krise, hvilket er anderledes, end hvad vi normalt ser i krisetider, hvor det alene er demand, som reduceres.<\/p>\n

Hvad ved vi allerede nu? <\/strong>
\nVender vi blikket mod Kina, som var det f\u00f8rste land, der blev ramt af Covid-19, s\u00e5 er de ogs\u00e5 det land, som er l\u00e6ngst fremme i forhold til krisen.<\/p>\n

Her ultimo marts oplevede Kina for f\u00f8rste gang en dag uden nye tilf\u00e6lde af smittede. Hverdagen begynder at indfinde sig i Kina, og skoler og arbejdspladser starter op igen. Det vi ved fra Kina p.t. kan opsummeres til f\u00f8lgende:<\/p>\n

    \n
  1. Kinas \u00f8konomi – herunder indbyggernes privatforbrug – er langt fra tilbage p\u00e5 normalen<\/li>\n
  2. Kina har endnu ikke oplevet, at forbrugerne har et \u201dopsparet\u201d forbrugsbehov, som er blevet udl\u00f8st efter nedlukningen<\/li>\n
  3. New normal \u2013 kineserne har \u00e6ndret adf\u00e6rd med fokus p\u00e5 \u00f8get hygiejne, afstand og undg\u00e5r at forsamles i store grupper<\/li>\n<\/ol>\n

    S\u00e5 p\u00e5 trods af, at Kina nu har passeret toppen af smittekurven, s\u00e5 er den \u00f8konomiske hverdag ikke indtruffet.<\/p>\n

    Fra Kina lukkede ned, gik der 14 dage, hvor antallet af dagligt registrerede smittede steg. Samlet er der g\u00e5et otte uger fra nedlukningen, f\u00f8r Kina oplevede den f\u00f8rste dag uden en ny smittet.<\/p>\n

    Der er utallige forskellige bud p\u00e5 tidshorisonten \u2013 lige fra Trump, som lover n\u00e6rmest \u00f8jeblikkelig bedring til dommedagsprofeterne, som taler om eftervirkninger i \u00e5revis. Et realistisk bud er, at vi m\u00e5 forvente samme tidshorisont for Danmark. Indtil smittek\u00e6den er brudt, og pandemien er under kontrol, vil de finansielle markeder v\u00e6re nerv\u00f8se.<\/p>\n

    De synlige reaktioner fra likvide asset markeder <\/strong>
    \nAktiemarkedet er det mest likvide aktiv marked, og her har vi v\u00e6ret vidne til et voldsom globalt fald p\u00e5 20-35 procent. Virksomhederne oplever et historisk stort fald i aktiviteten p\u00e5 30-50 procent, og i USA forventer flere eksperter et fald i BNP p\u00e5 mere end 10 procent i f\u00f8rste halv\u00e5r af 2020. Et fald, som let kan blive st\u00f8rre afh\u00e6ngigt af, hvor l\u00e6nge virksomhederne oplever den v\u00e6sentligt lavere aktivitet. Den positive vinkel p\u00e5 disse kraftige fald er dog, at de samme eksperter forventer, at USA allerede i anden halvdel af 2020 vil opleve en kraftig BNP v\u00e6kst p\u00e5 14 procent.<\/p>\n

    Det forventes s\u00e5ledes, at krisen udtrykker sig i form af et meget kraftigt dyk i \u00f8konomien, som vi skal helt tilbage til depressionen i 1929 for at se tilsvarende, men at vi meget hurtig ser en kraftig v\u00e6kst i \u00f8konomien igen.<\/p>\n

    Hvilke effekter forventer vi, at det f\u00e5r p\u00e5 ejendomsmarkedet?<\/p>\n

    Hvorfor coronakrisen ikke bliver en langvarig ejendomskrise <\/strong>
    \nDer er en r\u00e6kke fundamentale forhold som er forskellige fra tidligere kriser, hvilket efter vores overbevisning g\u00f8r, at vi ikke ser ind i en langvarig ejendomskrise, som det var tilf\u00e6ldet efter finanskrisen.<\/p>\n

      \n
    1. Hurtig og omfattende indgriben fra centralbanker og regeringer<\/strong>
      \nUnder finanskrisen gik der op imod et \u00e5r fra krisens start f\u00f8r, man i USA og Europa i stort omfang begyndte at s\u00e6nke renten, foretage st\u00f8tteopk\u00f8b og igangs\u00e6tte andre pengepolitiske tiltag. I forbindelse med coronakrisen har vi fra stort set alle lande set en meget hurtig reaktion og med st\u00f8rre hj\u00e6lpepakker end det vi tidligere har set.Det vil ikke \u00e6ndre p\u00e5 at mange virksomheder bliver ber\u00f8rt af krisen, men det kan medvirke til, at mange flere virksomheder overlever, og at vi meget hurtigere f\u00e5r den globale \u00f8konomi tilbage p\u00e5 sporet, hvilket ogs\u00e5 underst\u00f8ttes af forventningen til, at BNP i USA allerede i andet halv\u00e5r vil opleve en kraftig v\u00e6kst.<\/li>\n
    2. Bel\u00e5ningsprocenterne er lavere end ved andre krise<\/strong>
      \nFinanskrisen var en likviditetskrise, hvor adgangen til fremmedkapital i \u00e5rene op til krisen var enorm. Det medf\u00f8rte, at den gennemsnitlige bel\u00e5ningsprocent i investeringsejendomme var h\u00f8j og ofte med et efterst\u00e5ende bankl\u00e5n. Udgangspunktet i 2020 er helt anderledes og bel\u00e5ningsprocenten er i dag langt lavere end det vi oplevede i 2008. Vores vurdering er, at bel\u00e5ningsprocenten er 10-20 procent lavere i dag end f\u00f8r finanskrisen, hvorfor de danske banker og realkreditinstitutter har et meget mere sikkert fundament i deres udl\u00e5n end under finanskrisen. Det forhold kan medvirke til, at realkreditinstitutterne i langt h\u00f8jere omfang vil forts\u00e6tte \u201dbusiness as usual\u201d n\u00e5r vi igen begynder at se handler i markedet.Den lavere bel\u00e5ningsprocent er endvidere underst\u00f8ttet af den lavere rente. Der skal meget til f\u00f8r en ejendom i drift oplever negativ likviditet fra driften. ICR (interest coverage ratio) er s\u00e5 h\u00f8j p\u00e5 mange ejendomme, at de kan modst\u00e5 en meget stor procentvis nedgang i indt\u00e6gterne uden at komme i problemer.<\/li>\n
    3. Et kontormarked med solidt fundament
      \n<\/strong>Ofte oplever man ved indgangen til kriser, at de gode tider forud for krisen har medf\u00f8rt igangs\u00e6ttelse af mange nye spekulative byggerier, og man derfor oplever en stor tilgang af nye tomme kontorer midt i en krise, hvilket \u00f8ger tomgangen og p\u00e5virker lejen. I K\u00f8benhavn og de i fleste storbyer rundt om i verden, oplever man pt. tomgangsprocenter som ligger v\u00e6sentligt under de historiske gennemsnit, hvorfor kontormarkedet st\u00e5r med et solidt fundament. Samtidig er der i K\u00f8benhavn igangsat meget f\u00e5 spekulative byggerier, hvorfor vi ikke p\u00e5 den korte bane ser noget umiddelbart pres p\u00e5 kontorlejen. Dertil skal man tage h\u00f8jde for, at mange lejere har en uopsigelighed i deres kontrakt, og at der i de fleste kontrakter er et opsigelsesvarsel p\u00e5 6 m\u00e5neder, hvorfor markedet forventeligt ikke vil opleve en v\u00e6sentlig \u00f8get tomgang i den periode, hvor usikkerheden er st\u00f8rst.Et omr\u00e5de, hvor det ser sortere ud for kontormarkedet end tidligere er de efterh\u00e5nden mange kontorhoteller, hvor kunderne meget hurtigt kan sk\u00e6re til. Skal man pege p\u00e5 et sted, hvor det kan g\u00e5 galt, vil det nok v\u00e6re her.<\/li>\n
    4. Udlejningsboliger og logistikejendomme er en relativ sikker aktiv klasse
      \n<\/strong>Ejerboligmarkedet vil ogs\u00e5 blive ramt af en opbremsning og boligs\u00f8gende vil m\u00e5ske i st\u00f8rre omfang s\u00f8ge ly i en lejebolig. Udlejningsmarkedet for boliger vurderes derfor at v\u00e6re st\u00e6rkt de kommende m\u00e5neder og medf\u00f8rer, at vi i perioden efter nedlukningen vil opleve en s\u00f8gning mod eksisterende udlejede boligejendomme. Tilsvarende vil logistikejendomme v\u00e6re en aktivklasse som fortsat har stor investorappetit, da nedlukningen netop kan v\u00e6re med til at styrke den digitale handel og dermed ogs\u00e5 pakke- og logistikh\u00e5ndteringen heraf.<\/li>\n<\/ol>\n

      Skal man se p\u00e5 ejendomme i boligsegmentet, som er i st\u00f8rst risiko for at blive ramt vil det v\u00e6re igangv\u00e6rende byggeprojekter. Der er endnu ingen indg\u00e5ende cashflow, byggeprocessen bliver forventeligt fordyret af forsinkelser og bankfinansieringen kan opleve kreditstramninger. En farlig cocktail.<\/p>\n

      Ejendomsmarkedet bliver ramt forskelligt \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>
      \nMen i alle fald bliver ejendomsmarkedet over en bred kam ber\u00f8rt og retail er \u00e5benlyst et segment som vil blive p\u00e5virket. Investorerne har igennem flere \u00e5r v\u00e6ret afventende med at investere i shoppingcentre samt str\u00f8gejendomme, henset til at en stor del af de fysiske butikker er udfordret af den digitale handel.<\/p>\n

      Den nuv\u00e6rende nedlukning af Danmark og dermed ogs\u00e5 mange fysiske butikker, er naturligvis et h\u00e5rdt st\u00f8d for mange butikker. Nogle er s\u00e5 tyndt kapitaliseret, at de ikke har til n\u00e6ste m\u00e5neds husleje, mens det for andre og mere solide butiksk\u00e6der, kan betyde et v\u00e6sentligt dr\u00e6n i kassen og dermed have en betydning for virksomhedens strategi for deres fysiske butikker i de kommende 12-24 m\u00e5neder.<\/p>\n

      Vi forventer derfor, at ejendomsinvestorerne fortsat vil v\u00e6re afventende med at investere i shoppingcentre og str\u00f8gejendomme i de kommende 12-18 m\u00e5neder indtil effekten kan m\u00e5les p\u00e5 retail-lejemarkedet.<\/p>\n

      Tilsvarende er hotelbranchen h\u00e5rdt ramt, hvor vi allerede nu har oplevet, at Scandic har fyret markant og nye bookinger stort set udebliver. En af vores klienter forventer, at deres oms\u00e6tning i 2020 ender p\u00e5 indeks 40 i forhold til budget.<\/p>\n

      Det m\u00e5 derfor forventes, at den store eftersp\u00f8rgsel efter nye hotelbeliggenheder i K\u00f8benhavn fra de store hotelk\u00e6der bliver sat p\u00e5 pause i en l\u00e6ngere periode, idet hotellernes likviditet ,(og egenkapital) bliver dr\u00e6net og deres adgang til fremmedkapital til at finansiere en ekspansion alt andet lige bliver sv\u00e6rere.<\/p>\n

      Tilsvarende vil investorerne v\u00e6re afventende med at foretage yderligere investeringer i nye hoteller indtil coronavirussen er helt under kontrol, og der er en vaccine tilg\u00e6ngelig \u2013 da man risikerer en ny epidemi s\u00e5 l\u00e6nge en vaccine ikke er tilg\u00e6ngelig.<\/p>\n

      Kan ejendomme s\u00e6lges til samme pris i dag som for 30 dage siden?<\/strong>
      \nEjendomsmarkedet er et illikvidt marked i mods\u00e6tning til aktier og obligationer, da der ikke er et transparent marked med tusindvis af daglige transaktioner, der kan stille en pris. V\u00e6rdien af en ejendom er baseret p\u00e5 hvad den mest villige k\u00f8ber vil betale, hvilket igen baserer sig p\u00e5 det markedsevidens, der er tilg\u00e6ngeligt \u2013 herunder sammenlignelige handler.<\/p>\n

      Det er en grundl\u00e6ggende foruds\u00e6tning i al investeringsteori, at risiko og afkast h\u00e6nger sammen. Da usikkerheden i de seneste 2-3 uger \u2013 og dermed risikoen er g\u00e5et op \u2013 vil investorens krav til afkast alt andet lige ogs\u00e5 v\u00e6re g\u00e5et op, hvis en ejendom skal handles i dag. Men da s\u00e6lgerne ikke p\u00e5 det foreliggende grundlag er villige til at reducere deres prisforventninger og k\u00f8ber samtidig ikke \u00f8nsker at tr\u00e6ffe beslutninger om nye ejendomsinvesteringer, n\u00e5r man endnu ikke kender omfanget af krisen \u2013 s\u00e5 vil transaktionsmarkedet st\u00e5 stille og akt\u00f8rerne vil afvente yderligere afklaring.<\/p>\n

      Forskellen p\u00e5 coronakrisen og tidligere kriser er, at denne rammer globalt og samtidig, hvilket giver en meget st\u00f8rre og hurtigere konsekvens end kriser, som er mere regionalt bestemt, og derved alene har afsmittende effekt p\u00e5 den globale \u00f8konomi. Vi kan alle se at retail, F&B samt oplevelsesindustrien er ekstremt h\u00e5rdt ramt af den globale nedlukning. Hvis det bliver en kortvarig krise, s\u00e5 vil det prim\u00e6rt v\u00e6re disse segmenter, hvor vi ser en effekt i form af, at investorerne vil v\u00e6re tilbageholdende med at foretage investeringer de kommende 12-18 m\u00e5neder. Effekten vil i f\u00f8rste omgang v\u00e6re en lavere transaktionsvolumen.<\/p>\n

      F\u00e5r vi en langvarig nedlukning, s\u00e5 begynder der at udrulle sig en helt anden global krise, hvor vi vil opleve recession, fyringer og konkurser i stort omfang. S\u00e5 vil vi se stigende tomgang i kontorsegmentet, et ejerboligmarked som stagnerer, tilbageholdenhed og nedgang i forbruget. Dette vil naturligvis f\u00e5 en generel negativ effekt p\u00e5 ejendomsmarkedet, som vi dog p.t. vil undlade at sp\u00e5 yderligere om. Henset til, at vi i Danmark har et v\u00e6sentligt bedre \u00f8konomisk fundament til at h\u00e5ndtere en s\u00e5dan situation end mange andre lande, s\u00e5 forventer vi, at Danmark som ejendomsmarked vil st\u00e5 st\u00e6rkere end mange andre, og investorernes kapital vil s\u00f8ge til core investeringer i Danmark, som en mere sikker destination end mange andre \u00f8konomier.<\/p>\n\n\n

      \n\t\t\n\t\t\t

      H\u00f8r mere den 26. november 2026 i p\u00e5 konferencen:<\/p>\n\t\t\t

      Retail 2026 <\/h3>\n\t\t\t

      Se hele programmet og tilmelding her<\/p>\n\t\t<\/a>\n<\/div>\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n

      Det skete i forbindelse med overr\u00e6kkelse af diplom, et glas champagne og en peptalk af Rikke Lykke, adm. direkt\u00f8r i Deas Gruppen, efter Estate Medias chefredakt\u00f8r, Kamilla Sevel, havde budt velkommen til de udvalgte talenter, som med stolthed var samlet i k\u00f8lvandet p\u00e5 offentligg\u00f8relsen af \u00e5rets eftertragtede talentliste.<\/p>\n\n\n

      \n \n\t
      \n\t\t \n\t <\/div>\n\t
      \n\t\t
      \n\t\t\t
      26. november 2026<\/div>\n\t\t\t

      - hvad mangler K\u00f8benhavn? <\/h1>\n\t\t\t
      \n\t\t\t\tL\u00e6s mere og tilmeld dig her\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t <\/div>\n <\/a>\n<\/div>\n\n\n

      Det skete i forbindelse med overr\u00e6kkelse af diplom, et glas champagne og en peptalk af Rikke Lykke, adm. direkt\u00f8r i Deas Gruppen, efter Estate Medias chefredakt\u00f8r, Kamilla Sevel, havde budt velkommen til de udvalgte talenter, som med stolthed var samlet i k\u00f8lvandet p\u00e5 offentligg\u00f8relsen af \u00e5rets eftertragtede talentliste.<\/p>\n\n

      \n \n\t
      \n\t\t \n\t <\/div>\n\t
      \n\t\t
      \n\t\t\t
      26. november 2026<\/div>\n\t\t\t

      - hvad mangler K\u00f8benhavn? <\/h1>\n\t\t\t
      \n\t\t\t\tL\u00e6s mere og tilmeld dig her\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t <\/div>\n <\/a>\n<\/div>\n\n\n

      Det skete i forbindelse med overr\u00e6kkelse af diplom, et glas champagne og en peptalk af Rikke Lykke, adm. direkt\u00f8r i Deas Gruppen, efter Estate Medias chefredakt\u00f8r, Kamilla Sevel, havde budt velkommen til de udvalgte talenter, som med stolthed var samlet i k\u00f8lvandet p\u00e5 offentligg\u00f8relsen af \u00e5rets eftertragtede talentliste.<\/p>\n\n\n

      \n \n\t
      \n\t\t \n\t <\/div>\n\t
      \n\t\t
      \n\t\t\t
      26. november 2026<\/div>\n\t\t\t

      - hvad mangler K\u00f8benhavn? <\/h1>\n\t\t\t
      \n\t\t\t\tL\u00e6s mere og tilmeld dig her\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t <\/div>\n <\/a>\n<\/div>\n\n\n

      Det skete i forbindelse med overr\u00e6kkelse af diplom, et glas champagne og en peptalk af Rikke Lykke, adm. direkt\u00f8r i Deas Gruppen, efter Estate Medias chefredakt\u00f8r, Kamilla Sevel, havde budt velkommen til de udvalgte talenter, som med stolthed var samlet i k\u00f8lvandet p\u00e5 offentligg\u00f8relsen af \u00e5rets eftertragtede talentliste.<\/p>\n\n

      \n \n\t
      \n\t\t \n\t <\/div>\n\t
      \n\t\t
      \n\t\t\t
      26. november 2026<\/div>\n\t\t\t

      - hvad mangler K\u00f8benhavn? <\/h1>\n\t\t\t
      \n\t\t\t\tL\u00e6s mere og tilmeld dig her\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t <\/div>\n <\/a>\n<\/div>\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Blogindl\u00e6g skrevet af Managing Partner Nicholas Thur\u00f8, Cushman & Wakefield RED Der er blandt investorer, banker, r\u00e5dgivere og andre interessenter i ejendomsbranchen naturligvis en stor interesse for at blive klogere p\u00e5, hvordan den globale corona-lock down p\u00e5virker ejendomsmarkedet. Der er mange scenarier og udmeldinger, men det eneste, vi kan sige med sikkerhed, er, at vi […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":171788,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_expiration-date-status":"","_expiration-date":0,"_expiration-date-type":"","_expiration-date-categories":[],"_expiration-date-options":[]},"categories":[1391,143,162],"tags":[],"yoast_head":"\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\n\t\n\n\n\t\n\t\n\t\n