{"id":200994,"date":"2022-01-05T14:02:18","date_gmt":"2022-01-05T13:02:18","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=200994"},"modified":"2022-01-06T10:19:04","modified_gmt":"2022-01-06T09:19:04","slug":"peter-winther-blog-2021-det-travleste-aar-nogensinde-paa-ejendomsmarkedet-ny","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2022\/01\/05\/peter-winther-blog-2021-det-travleste-aar-nogensinde-paa-ejendomsmarkedet-ny\/","title":{"rendered":"Ordet er dit: Peter Winthers \u2019vilde forudsigelser\u2019 for 2022"},"content":{"rendered":"

Ordet er dit-indl\u00e6gget\u00a0er skrevet af partner Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets i Colliers i Danmark<\/em><\/p>\n

Ved indgangen til 2021 vovede vi hos Colliers en r\u00e6kke vilde forudsigelser, herunder at startafkastkravene i flere segmenter ville falde med op til 50 bp til under 3%, og at transaktionsvolumenen ville stige med 50% til \u201dall-time-high\u201d. Disse forudsigelser, hvor urealistiske de end forekom for 12 m\u00e5neder siden, gik i opfyldelse: Startafkastkravene p\u00e5 de bedste investeringsejendomme indenfor bolig og kontor ligger i dag i underkanten af 3,0%, for boliger endog ned til 2,7%. Og transaktionsvolumenen p\u00e5 det danske ejendomsmarked har v\u00e6ret historisk h\u00f8j.<\/p>\n

2021 har i sandhed v\u00e6ret et bem\u00e6rkelsesv\u00e6rdigt \u00e5r. \u00c5ret startede med massive nedlukninger og restriktioner som f\u00f8lge af Covid-19 \u2013 og det endte med nye restriktioner.<\/p>\n

Men alligevel var den \u00f8konomiske v\u00e6kst kraftigere end set i mange \u00e5r. Samtidig var besk\u00e6ftigelsen historisk h\u00f8j og ledigheden tilsvarende lav. Og for f\u00f8rste gang efter finanskrisen gik centralbankernes \u00f8nske om en lidt h\u00f8jere inflation mere end i opfyldelse \u2013 med en inflation i Danmark p\u00e5 omkring 3% l\u00e5 vi endog p\u00e6nt under niveauet i Tyskland p\u00e5 over 5% og i USA, hvor den nu er p\u00e5 n\u00e6sten 7%.<\/p>\n

Opsparere med kontanter og obligationer har ikke i flere menneskealdre oplevet en tilsvarende erosion af deres k\u00f8bekraft. N\u00e5r man for investeringer i korte obligationer f\u00e5r en rente p\u00e5 0 eller negativ, og priserne samtidig stiger med 5% eller derover, falder ens opsparing i v\u00e6rdi med foruroligende hastighed.<\/p>\n

Investorerne klager alligevel ikke. De har f\u00e5et gedigne afkast p\u00e5 aktiemarkedet, og ogs\u00e5 investeringer i fast ejendom og andre alternativer har givet p\u00e6ne resultater.<\/p>\n

Ejendomspriserne og stigende renter<\/strong><\/p>\n

Tiden for renteforh\u00f8jelser i USA n\u00e6rmer sig med hastige skridt. Dele af Europa halter noget bagefter med hensyn til \u00f8konomisk v\u00e6kst, og renteforh\u00f8jelser er endnu ikke p\u00e5 den europ\u00e6iske dagsorden \u2013 om end man godt forst\u00e5r, at det inflationsforskr\u00e6kkede Tyskland ser p\u00e5 negative renter med bekymring samtidig med, at inflationen er over 5%.<\/p>\n

Mange \u00f8konomiske iagttagere h\u00e6vder ofte, at stigende renter vil f\u00f8re til faldende ejendomspriser. Det er utvivlsomt korrekt, n\u00e5r der tales om ejerboligmarkedet, men p\u00e5 investeringsmarkedet er dynamikken ikke n\u00f8dvendigvis den samme.<\/p>\n

En h\u00f8jere rente, som modsvares af en (endnu) h\u00f8jere inflation, er ikke n\u00f8dvendigvis nogen stor udfordring for investeringsejendomsmarkedet. Lejeindt\u00e6gterne er oftest inflationsregulerede, og ved en h\u00f8j inflation stiger byggeomkostningerne, hvilket alt andet lige \u00f8ger v\u00e6rdien af eksisterende ejendomme.<\/p>\n

Ejendomsmarkedet med den perfekte storm – lige i ryggen<\/strong><\/p>\n

Kan man forestille sig bedre rammebetingelser for ejendomsmarkedet end de nuv\u00e6rende:<\/p>\n

Den \u00f8konomiske aktivitet er h\u00f8j, virksomhederne tjener penge, og l\u00f8nningerne stiger. Det \u00f8ger eftersp\u00f8rgslen efter flere og st\u00f8rre boliger og flere kontor-, lager- og produktionslokaler. S\u00e5 tomgangen falder, og lejepriserne stiger.<\/p>\n

Samtidig er den korte rente negativ, og de lange renter er lave. Og vi har inflation, s\u00e5 realrenten er st\u00e6rkt negativ. Derfor er finansiering reelt ekstremt billig, og investorerne har ikke meget lyst til at ligge kontant eller i obligationer.<\/p>\n

Alt i alt: Meget mere medvind kan man d\u00e5rligt forestille sig \u2013 vi har stormen lige i ryggen.<\/p>\n

Er 2022 \u00e5ret, hvor festen slutter?<\/strong><\/p>\n

Vi har vanskeligt ved at forestille os, at 2022 bliver bedre end 2021. Startafkastkravene er historisk lave, og det er sv\u00e6rt at forestille sig, at de bliver ved med at falde.<\/p>\n

Samtidig er det v\u00e6rd at notere sig, at der er meget byggeri i gang, b\u00e5de indenfor bolig, kontor og logistik. Udbuddet af lejem\u00e5l vil is\u00e6r fra 2023 stige, hvilket vil l\u00e6gge en d\u00e6mper p\u00e5 lejestigningerne.<\/p>\n

Men vi tror faktisk ikke, at 2022 vil blive et svagt \u00e5r p\u00e5 ejendomsmarkedet. Rammebetingelserne for ejendomsinvesteringer vil forts\u00e6tte med at v\u00e6re gunstige, og der vil ogs\u00e5 i 2022 v\u00e6re allokeret rigtig mange penge til ejendomsinvesteringer.<\/p>\n

S\u00e5 vi vover igen nogle vilde forudsigelser, b\u00e5de om \u00f8konomien og ejendomsmarkedet:<\/p>\n