{"id":199928,"date":"2021-12-16T08:57:13","date_gmt":"2021-12-16T07:57:13","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=199928"},"modified":"2022-01-06T11:05:34","modified_gmt":"2022-01-06T10:05:34","slug":"blog-krav-om-oeget-energieffektivitet-kan-blive-dyrt-for-ejere-af-kontorejendomme-colliers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2021\/12\/16\/blog-krav-om-oeget-energieffektivitet-kan-blive-dyrt-for-ejere-af-kontorejendomme-colliers\/","title":{"rendered":"Ordet er dit: Krav om \u00f8get energieffektivitet kan blive dyrt for ejere af kontorejendomme"},"content":{"rendered":"

Blogindl\u00e6gget er skrevet af <\/em>Gregers Nytoft Rasmussen, Head of Research, ph.d., Colliers<\/em><\/p>\n

Den gr\u00f8nne omstilling accelererer over hele Europa i disse \u00e5r, og ejendomssektoren er blevet mere aktuel i den politiske debat end nogensinde. I England og Holland er det besluttet at indf\u00f8re krav om energieffektivitet for eksisterende ejendomme, og med et voksende, politisk fokus p\u00e5 at reducere udledningen af drivhusgasser er det ikke ut\u00e6nkeligt, at lignende krav bliver til virkelighed inden for nogle \u00e5r i Danmark.<\/p>\n

I denne artikel fokuserer vi derfor p\u00e5 danske kontorejendomme og unders\u00f8ger, hvor energieffektive de er, hvad opf\u00f8relses\u00e5r, ejerskab og beliggenhed betyder, samt hvad det ville have af konsekvenser, hvis der blev indf\u00f8rt energikrav til eksisterende ejendomme herhjemme.<\/p>\n

Nye regler for boligejendomme <\/strong><\/p>\n

Ved nybyggeri samt ved ombygninger og renoveringer skal byggearbejder leve op til bygningsreglementets krav om energieffektivitet. Der er derimod ikke nogen krav til energieffektiviteten af eksisterende bygninger i Danmark \u2013 endnu.<\/p>\n

Problemstillingen med energirenovering af udlejningsejendomme er, at lejer og udlejer ikke n\u00f8dvendigvis har de samme incitamenter i forbindelse med energiforbedringer: Typisk er det udlejer, der afholder omkostningerne til energiforbedringer, mens lejer nyder fordelene i form af lavere energiudgifter, bedre indeklima og komfort. Det kan betyde, at udlejer t\u00f8ver med at gennemf\u00f8re energiforbedringer.<\/p>\n

En l\u00f8sning p\u00e5 denne problemstilling er ny lovgivning. Det var i 2020 tilf\u00e6ldet for boligejendomme, da boligreguleringslovens \u00a75, stk. 2 blev \u00e6ndret. Her blev der indf\u00f8rt et gr\u00f8nt incitament og et gr\u00f8nt energikrav. Det gr\u00f8nne incitament betyder, at en ny ejer af en \u00e6ldre boligudlejningsejendom kan undg\u00e5 karensperioden, hvor udlejer ikke m\u00e5 h\u00e6ve lejen til det lejedes v\u00e6rdi inden for de f\u00f8rste fem \u00e5r efter, at udlejer har overtaget kontrollen med ejendommen, selvom udlejer har foretaget gennemgribende forbedringer. Incitamentet ligger i, at karensperioden ikke g\u00e6lder, hvis boligudlejningsejendommens energim\u00e6rke bliver h\u00e6vet med mindst tre energiklasser eller bliver energiforbedret for mindst 3.000 kr. pr. m\u00b2.<\/p>\n

Det gr\u00f8nne energikrav betyder, at udlejer f\u00f8rst kan h\u00e6ve lejen til det lejedes v\u00e6rdi efter gennemgribende forbedringer, n\u00e5r ejendommens energim\u00e6rke er p\u00e5 mindst energiklasse C eller er l\u00f8ftet to energiklasser siden den 1. juli 2020.<\/p>\n

Selvom der endnu ikke er tilsvarende regler for kontorudlejningsejendomme i Danmark, har andre europ\u00e6iske lande besluttet at indf\u00f8re energikrav til eksisterende bygninger \u2013 ogs\u00e5 hvis bygningsejeren ikke selv \u00f8nsker en ombygning eller renovering. I Holland skal kontorejendomme fx v\u00e6re i energiklasse C eller bedre inden 2023. Ellers skal kontorejendommen i princippet lukkes ned. I England og Wales har det siden 2018 v\u00e6ret ulovligt at indg\u00e5 nye lejekontrakter eller forny lejekontrakter for lejem\u00e5l i bygninger, som ikke er i energiklasse E eller bedre. Fra 2023 vil det ogs\u00e5 g\u00e6lde eksisterende lejekontrakter i England og Wales.<\/p>\n

Op mod 42 % ville skulle renoveres<\/strong><\/p>\n

Ejere af kontorejendomme kan med fordel overveje, hvordan deres portef\u00f8lje ville klare sig, hvis der blev indf\u00f8rt energikrav til eksisterende kontorejendomme i Danmark svarende til de krav, vi ser i andre europ\u00e6iske lande.<\/p>\n

Figur 1 fokuserer p\u00e5 kontorejendomme i Danmark, der har et tilg\u00e6ngeligt energim\u00e6rke, og opdeler kontorbygningsmassen efter energieffektivitet. Den st\u00f8rste andel af bygningsarealet i danske kontorejendomme er registreret som energiklasse C, og over halvdelen \u2013 58% \u2013 af bygningsmassen er i energiklasse C eller bedre. Det fremg\u00e5r dog ogs\u00e5, at 16% af bygningsarealet i danske kontorejendomme er registreret med de d\u00e5rligste energiklasser E til G.<\/p>\n

Hvis vi forestiller os, at der blev indf\u00f8rt regulering, der kr\u00e6vede, at danske kontorejendomme skulle v\u00e6re i energiklasse D eller bedre, ville det s\u00e5ledes betyde, at 16% af kontorarealet skulle energiforbedres for lovligt at kunne anvendes. Hvis der derimod blev indf\u00f8rt krav om, at kontorejendomme skulle v\u00e6re i energiklasse C eller bedre ligesom i Holland, ville det kr\u00e6ve energiforbedringer af cirka 42% af den danske kontorbestand. Det ville medf\u00f8re markante omkostninger til energiforbedringer for de ber\u00f8rte ejere.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Mange kontorlejere prioriterer beliggenhed over energieffektivitet<\/strong><\/p>\n

P\u00e5 trods af forskellen mellem udlejer og lejers incitamenter i forhold til at gennemf\u00f8re energiforbedringer er det n\u00e6rliggende at forestille sig, at udlejer ogs\u00e5 kan drage fordel af en energioptimeret ejendom i form af tilfredse lejere, potentiale for at fasts\u00e6tte en h\u00f8jere leje, mindre risiko for fraflytning og lavere tomgang. Alt andet lige vil en kontorlejer foretr\u00e6kke et energieffektivt lejem\u00e5l fremfor et lejem\u00e5l med h\u00f8jt energiforbrug. Men alt andet er ikke lige: De bedst beliggende kontorlejem\u00e5l i byerne findes i h\u00f8j grad i \u00e6ldre ejendomme, som ikke er lige s\u00e5 energieffektive som nybyggeri p\u00e5 mere sekund\u00e6re beliggenheder. EjendomDanmarks opg\u00f8relse af tomgangen for kontorlejem\u00e5l opdelt efter energim\u00e6rke viser, at de kontorlejem\u00e5l i K\u00f8benhavns Kommune, der er mest energieffektive (energiklasse A og B), har h\u00f8jest tomgang, mens de lejem\u00e5l, der er mindst energieffektive (energiklasse E-G) har lavest tomgang.<\/p>\n

Det kan derfor tyde p\u00e5, at mange kontorlejere v\u00e6gter beliggenhed h\u00f8jere end energieffektivitet, n\u00e5r de v\u00e6lger lejem\u00e5l. Af samme \u00e5rsag skal man v\u00e6re p\u00e5passelig med at konkludere, at b\u00e6redygtighedscertificering (fx DGNB) af nyopf\u00f8rte kontorejendomme betyder, at lejeniveauet er h\u00f8jere. Ofte er der en sammenh\u00e6ng mellem en nyopf\u00f8rt ejendoms beliggenhed og byggeriets kvalitet \u2013 herunder fokus p\u00e5 b\u00e6redygtighed. Et h\u00f8jere lejeniveau for DGNB-certificerede ejendomme kan derfor b\u00e5de skyldes, at lejerne er villige til at betale ekstra p\u00e5 grund af b\u00e6redygtigheden og skyldes den prim\u00e6re beliggenhed.<\/p>\n

Nyere kontorejendomme er mere energieffektive<\/strong><\/p>\n

Figur 2 viser, hvor stor en andel af danske kontorejendomme der er registreret i de forskellige energiklasser opdelt efter bygningernes opf\u00f8relses\u00e5r. Det fremg\u00e5r af figuren, at der ikke er nogen tydelig sammenh\u00e6ng mellem opf\u00f8relses\u00e5r og energiklasse for kontorejendomme, der er opf\u00f8rt f\u00f8r og i 1970\u2019erne. Disse kontorejendomme er blevet energirenoveret til omtrent samme energieffektivitet uanset opf\u00f8relses\u00e5r. Det kan skyldes, at de mest oplagte energiforbedringer af fx loft, yderv\u00e6gge og vinduer\/d\u00f8re f\u00f8rer bygninger op til samme energim\u00e6ssige stand, uanset om bygningen er opf\u00f8rt i \u00e5r 1900 eller i \u00e5r 1970.<\/p>\n

For kontorejendomme, der er opf\u00f8rt i 1980\u2019erne og derefter, er der derimod en tendens til, at de senest opf\u00f8rte bygninger har opn\u00e5et de bedste energiklasser. Fx er energieffektiviteten for kontorejendomme opf\u00f8rt i 1980\u2019erne bedre end for kontorejendomme, der er opf\u00f8rt i 1970\u2019erne og s\u00e5 fremdeles. Det kan h\u00e6nge sammen med, at der efter oliekriserne i 1973 og 1979 har v\u00e6ret et \u00f8get fokus p\u00e5 energieffektivitet for bygningsmassen i Danmark, som er blevet fulgt op med stigende energikrav til nybyggeri.<\/p>\n

\"\"
Note: Danske kontorejendomme opdelt efter energim\u00e6rke og opf\u00f8relses\u00e5r. Kilde: Bygnings- og Boligregistret samt Energistyrelsen<\/figcaption><\/figure>\n

Den offentlige sektor sakker bagud <\/strong><\/p>\n

Hvordan ser det ud med kontorejendommes energim\u00e6rke, n\u00e5r man sammenligner p\u00e5 tv\u00e6rs af ejerskabsstrukturer? Figur 3 opdeler de danske kontorejendomme efter ejerskab og viser, hvor stor en andel af kontorbygningsmassen, der har et specifikt energim\u00e6rke. Det er bem\u00e6rkelsesv\u00e6rdigt, at de tre kategorier af offentlige bygningsejere \u2013 staten, regionerne og kommunerne \u2013 har den st\u00f8rste andel af kontorarealer med de d\u00e5rligste energiklasser (E-G). Opgjort p\u00e5 denne m\u00e5de g\u00e5r det offentlige s\u00e5ledes ikke forrest i bestr\u00e6belserne p\u00e5 at reducere udledningen af drivhusgasser.<\/p>\n

Ejerkategorien \u201dForening, legat eller selvejende institution\u201d er den gruppe, som har den laveste andel af kontorarealer med energiklasse E-G. Det kan h\u00e6nge sammen med, at ejer og bruger i denne kategori ofte er den samme, s\u00e5ledes at der ikke er det f\u00f8rn\u00e6vnte misforhold mellem udlejer og lejers incitament til at energirenovere. For de to \u00f8vrige ikke-offentlige ejerkategorier \u2013 selskaber og privatpersoner \u2013 er der oftere tale om udlejningsejendomme, hvor udlejer betaler for energiforbedringerne og lejer h\u00f8ster gevinsterne.<\/p>\n

\"\"
Note: Danske kontorejendomme opdelt efter energim\u00e6rke. Ved beregningen af kontorejendomme-nes fordeling p\u00e5 energiklasser er ejendommene v\u00e6gtet med bygningsareal. Denne og de efterf\u00f8l-gende figurer inkluderer kontorejendomme p\u00e5 mindst 500 m\u00b2, som har et tilg\u00e6ngeligt energim\u00e6r-ke. Underopdelinger af energiklasser er ikke medtaget. Fx optr\u00e6der energiklasserne A2010, A2015 og A2020 alle som energiklasse A i figurerne. Kilde: Bygnings- og Boligregistret samt Energistyrelsen<\/figcaption><\/figure>\n

Aalborg i front mens Odense halter bagefter<\/strong><\/p>\n

Det er ogs\u00e5 interessant at se, om der er forskelle i kontorejendommenes energieffektivitet p\u00e5 tv\u00e6rs af Danmark. Figur 4 viser fordelingen af kontorejendommenes energim\u00e6rke opdelt p\u00e5 de fire st\u00f8rste markeder for kontorejendomme: K\u00f8benhavn (inklusive Frederiksberg), Aarhus, Odense og Aalborg. Her skiller kontormarkedet i Odense Kommune sig ud ved at have en h\u00f8j andel af kontorarealer med de d\u00e5rligste energiklasser (E-G) og en lav andel af kontorarealer med de bedste energiklasser (A-B). Blandt de fire kontormarkeder har Aalborg Kommune den laveste andel af kontorarealer med energiklasse E-G og den h\u00f8jeste andel af kontorarealer med energiklasse A-B.<\/p>\n

\"\"
Note: Danske kontorejendomme opdelt efter energim\u00e6rke og beliggenhedskommune.
Kilde: Bygnings- og Boligregistret samt Energistyrelsen<\/figcaption><\/figure>\n

Man kan ogs\u00e5 unders\u00f8ge, om der er forskel p\u00e5 kontorejendommenes energieffektivitet inden for de fire st\u00f8rste markeder for kontorejendomme. Figur 5 pr\u00e6senterer et panel for hvert kontormarked og viser, hvor stor en andel af kontorbygningsmassen i hvert postnummer, der er registreret som energiklasse D eller bedre. Jo dybere bl\u00e5 farve et postnummer har, desto st\u00f8rre andel af kontorbygningsmassen er energiklasse D eller bedre. Der er en tydelig tendens til, at de postnumre, der har den st\u00f8rste andel af kontorarealer med energiklasse D eller bedre, ligger uden for byernes centrum. Det kan dels skyldes, at kontorejendommene i centrum generelt er \u00e6ldre end dem lidt uden for centrum, og dels at udlejers incitament til at energiforbedre er mindre i centrum, fordi eftersp\u00f8rgslen efter kontorlokaler her er h\u00f8j \u2013 ogs\u00e5 selvom en kontorejendom ikke har et godt energim\u00e6rke.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Indtil videre bliver der kun stillet energikrav for bygningsmassen i Danmark ved nybyggeri samt ved ombygninger og renoveringer. \u00d8konomisk set er det fornuftigt, eftersom omkostningen ved at energioptimere i forbindelse med planlagte byggearbejder typisk er lavere end ellers. Men da bygninger er kendetegnet ved lange levetider og lange renoveringscyklusser, og eftersom det \u00e5rlige nybyggeri kun udg\u00f8r en lille del af den samlede bygningsmasse, er det ikke ut\u00e6nkeligt, at der bliver indf\u00f8rt krav til energieffektiviteten af eksisterende bygninger i Danmark for at s\u00e6tte fart p\u00e5 energiforbedringer af bygningsmassen.<\/p>\n

Vi har set, at der allerede er eksempler p\u00e5 s\u00e5danne energikrav i udlandet. Indf\u00f8relse af energikrav til eksisterende bygninger ville bidrage til at fremskynde reduktionen i udledningen af drivhusgasser, og til at Danmark kommer i m\u00e5l med de ambiti\u00f8se klimam\u00e5l, hvilket har stor politisk bev\u00e5genhed.<\/p>\n

Investorer, der ejer \u00e6ldre kontorejendomme, b\u00f8r derfor have \u00f8je for energim\u00e6rkningen af deres nuv\u00e6rende portef\u00f8lje og overveje omkostningerne ved at energiforbedre, hvis der k\u00f8bes \u00e6ldre kontorejendomme med lav energieffektivitet.<\/p>\n

Metoden til beregning af energim\u00e6rker varierer fra land til land. Derfor er der en vis usikkerhed forbundet med at sammenligne energiklasser p\u00e5 tv\u00e6rs af landegr\u00e6nser.<\/p>\n

L\u00e6s alle blogindl\u00e6g p\u00e5 estatemedia.dk her<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Blogindl\u00e6gget er skrevet af Gregers Nytoft Rasmussen, Head of Research, ph.d., Colliers Den gr\u00f8nne omstilling accelererer over hele Europa i disse \u00e5r, og ejendomssektoren er blevet mere aktuel i den politiske debat end nogensinde. I England og Holland er det besluttet at indf\u00f8re krav om energieffektivitet for eksisterende ejendomme, og med et voksende, politisk fokus […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":168823,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_expiration-date-status":"","_expiration-date":0,"_expiration-date-type":"","_expiration-date-categories":[],"_expiration-date-options":[]},"categories":[1391],"tags":[],"yoast_head":"\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\n\t\n\n\n\t\n\t\n\t\n