{"id":178131,"date":"2021-05-18T08:31:53","date_gmt":"2021-05-18T06:31:53","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=178131"},"modified":"2022-01-06T11:09:55","modified_gmt":"2022-01-06T10:09:55","slug":"peter-winther-colliers-blog-udenlandske-kortsigtede-investorer-er-forsvundet-og-priserne-er-faldet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2021\/05\/18\/peter-winther-colliers-blog-udenlandske-kortsigtede-investorer-er-forsvundet-og-priserne-er-faldet\/","title":{"rendered":"Ordet er dit: Udenlandske, kortsigtede investorer er forsvundet, og priserne er faldet"},"content":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af partner Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets i Colliers i Danmark<\/em><\/p>\n

Vi spoler tiden tilbage til 2019. I medierne er overskrifterne ikke til at tage fejl af: Her kan man l\u00e6se, hvordan tilsyneladende griske udenlandske investorer overtager gamle bogligejendomme for derefter at h\u00e6ve lejen for nye lejere til urimelige h\u00f8jder, s\u00e5 snart de har gennemf\u00f8rt moderniseringer.<\/p>\n

Den \u00e6ldre boligmasse udg\u00f8r en s\u00e6rligt attraktiv investeringsmulighed. Ejendommene er ofte velbeliggende i danske storbyer, og da mange endvidere er omfattet af reglerne om lejefasts\u00e6ttelse efter omkostningsbestemt husleje, s\u00e5kaldte OMK-ejendomme, er det et segment med yderst lav tomgangsrisiko.<\/p>\n

If\u00f8lge boligreguleringsloven \u00a75, stk. 2, kan lejen i s\u00e5danne ejendomme h\u00e6ves til det lejedes v\u00e6rdi ved gennemgribende modernisering af lejlighederne i takt med, at de ledigg\u00f8res, hvorfor investeringer i den \u00e6ldre boligmasse ogs\u00e5 giver mulighed for merafkast. Dette har givet is\u00e6r udenlandske kapitalfonde, anf\u00f8rt af Blackstone, stor appetit p\u00e5 denne ejendomstype.<\/p>\n

Overskrifterne i 2019 n\u00e5ede hurtigt til Christiansborg, hvor der opstod politisk uro som f\u00f8lge af de massive opk\u00f8b baseret p\u00e5 forretningsplaner, der sigtede mod en hurtig modernisering af lejem\u00e5l for at h\u00e6ve lejen. Uroen forplantede sig til investeringsmarkedet i form af usikkerhed og en afventende holdning blandt investorerne. Januar 2020 indgik et politisk flertal derfor en aftale om at \u00e6ndre boligreguleringsloven \u00a75, stk. 2 med virkning fra juli 2020.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

S\u00e5dan har \u00e6ndringerne p\u00e5virket markedet<\/h2>\n

Selvom den politiske aftale f\u00f8rte til en afklaring af reglerne, var der delte holdninger til, hvordan den p\u00e5 sigt ville p\u00e5virke b\u00e5de investorsammens\u00e6tningen, priserne og gennemsigtigheden i markedet. Vi er s\u00e5ledes f\u00f8rst nu begyndt at kunne h\u00f8ste de f\u00f8rste erfaringer siden indgrebet.<\/p>\n

Priss\u00e6tning<\/h3>\n

Kapitalrigelighed og eftersp\u00f8rgsel<\/strong>: Generelt har ejendomsmarkedet, ogs\u00e5 markedet for boligejendomme underlagt omkostningsbestemt husleje, i l\u00f8bet af det seneste \u00e5r oplevet en massiv eftersp\u00f8rgsel som f\u00f8lge af det store kapitalplaceringsbehov i k\u00f8lvandet p\u00e5 en markant rentes\u00e6nkning s\u00e5vel som de betydelige m\u00e6ngder kapital, der er pumpet ud i markederne for at im\u00f8deg\u00e5 coronakrisen. Denne markedsfremgang estimeres isoleret set til at have medf\u00f8rt prisstigninger p\u00e5 2-4%, siden lovindgrebet blev vedtaget, som resultat af faldende afkastkrav.<\/p>\n

Fald i priserne p\u00e5 OMK-ejendomme: <\/strong>En gennemgang og analyse af realiserede transaktioner med ejendomme underlagt omkostningsbestemt husleje tyder p\u00e5, at priserne er faldet med 5-10%. En nedjustering af priserne p\u00e5 den \u00e6ldre boligmasse var forventet, s\u00e6rligt for ejendomme med en stor andel af lejem\u00e5l, der endnu ikke er moderniseret og derfor omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. De realiserede handler indikerer dog et mindre prisfald end tidligere forventet, alt andet lige, hvilket ogs\u00e5 skal ses i lyset af markedets fremgang.<\/p>\n

Investorsammens\u00e6tning<\/h3>\n

Skift mod langsigtet investeringshorisont<\/strong>: Vi har set et skift fra kortsigtede investorer med h\u00f8je forrentningskrav, is\u00e6r ejendomsfonde, mod langsigtede investorer, der i mindre grad bliver p\u00e5virket af karensperioden i deres priss\u00e6tning. Hvor investeringsstrategien for de kortsigtede investorer typisk indebar en aggressiv forretningsplan med en hurtig modernisering af ejendommene for at opn\u00e5 et h\u00f8jere afkast, er der nu et sk\u00e6rpet fokus p\u00e5 at beholde ejendommene i l\u00e6ngere tid, hvis et yderligere afkast skal opn\u00e5s. For de kortsigtede investorer, som prim\u00e6rt s\u00f8ger h\u00f8je forrentningskrav, er det sv\u00e6rt at anl\u00e6gge en l\u00e6ngere investeringshorisont baseret p\u00e5 den aktuelle forretningsplan, og det f\u00e5r dem til at s\u00f8ge mod andre segmenter.<\/p>\n

F\u00e6rre udenlandske investorer<\/strong>: Hvor der i 2018 var en overv\u00e6gt af udenlandske investorer i dette segment, har det i tiden siden indgrebet v\u00e6ret stort set udelukkende danske investorer. En af de v\u00e6sentligste forklaringer er muligvis, at mange investorer var udenlandske kapitalfonde med en kortsigtet investeringshorisont, og i takt med, at de forsvinder fra markedet, forsvinder antallet af udenlandske investorer tilsvarende. Derudover kan den politiske ustabilitet p\u00e5 et i forvejen komplekst og reguleret marked p\u00e5 kort sigt have bidraget til at skr\u00e6mme udenlandske investorer v\u00e6k.<\/p>\n

Transaktionsaktivitet<\/h3>\n

Stigende transaktionsaktivitet<\/strong>: Transaktionsaktiviteten er igen s\u00e5 sm\u00e5t begyndt at stige, efter markedet oplevede et massivt fald i 2019, da usikkerheden tog til. P\u00e5 trods af afklaringen om indgrebets hovedelementer, ser vi dog stadig ind i ganske f\u00e5 handler, og mange af disse har omfattet andelsboliger, der er fritaget for karensperioden. Det kan v\u00e6re en indikation p\u00e5, at markedet fortsat mangler bred enighed i sp\u00f8rgsm\u00e5let om forskellen mellem k\u00f8ber og s\u00e6lgers prisforventninger \u2013 en forskel, der opst\u00e5r p\u00e5 grund af karensperiodens konsekvenser. Vi ser dog en tiltagende normalisering af markedet, nu hvor uroen har lagt sig og investeringsaktiviteten er begyndt at tage til.<\/p>\n

Institutionelle investorer og ejendomsselskaber p\u00e5 fremmarch<\/strong>: Ejendomsfondene har tidligere v\u00e6ret aggressive p\u00e5 priss\u00e6tningen, og i takt med at de har trukket sig tilbage fra markedet, er der blevet plads til investorer med en l\u00e6ngere investeringshorisont og lavere forrentningskrav, is\u00e6r institutionelle investorer og ejendomsselskaber. De langsigtede investorer er i h\u00f8jere grad villige til at s\u00f8ge enighed i sp\u00f8rgsm\u00e5let om forskellen mellem deres og s\u00e6lgers prisforventninger. Denne forhandlingsvillighed skyldes prim\u00e6rt k\u00f8bernes lange investeringshorisont, hvor et eventuelt tab kan fordeles over en l\u00e6ngere \u00e5rr\u00e6kke, ligesom ejendommene sj\u00e6ldent st\u00e5r for at skulle s\u00e6lges igen inden for en kort \u00e5rr\u00e6kke. Skiftet i investorsammens\u00e6tningen har alt andet lige haft en mindre, men positiv effekt p\u00e5 investeringsaktiviteten.<\/p>\n

Flere handler p\u00e5 vej trods indgreb<\/h3>\n

Til trods for den relativt lave investeringsaktivitet efter indgrebet forventer vi snart at se en stigning i investeringsaktiviteten i segmentet. Den gamle boligmasse byder fortsat p\u00e5 attraktive investeringsmuligheder med en lav risikoprofil og mulighed for h\u00f8jere afkast gennem aktiv asset management. I et marked pr\u00e6get dels af stigende priser p\u00e5 andre ejendomsinvesteringer med lav risiko, dels af et massivt kapitalplaceringsbehov, forventer vi grundl\u00e6ggende at se en stigning i transaktionsvolumenen.<\/p>\n

Ikke blot oplever segmentet en stigende eftersp\u00f8rgsel, men udbuddet vil ogs\u00e5 stige som f\u00f8lge af, at usikkerheden blandt s\u00e6lgerne vil aftage yderligere, og investorer med et strategisk \u00f8nske om frasalg opdager, at de mere langsigtede investorer er villige til at betale fornuftige priser. Det kan yderligere v\u00e6re med til at kompensere for forskellen mellem k\u00f8ber og s\u00e6lgers priss\u00e6tning som f\u00f8lge af karensperioden. Forskellen vil under alle omst\u00e6ndigheder mindskes i takt med, at flere og flere omkostningsregulerede lejem\u00e5l over tid bliver moderniseret. Det kan ogs\u00e5 medf\u00f8re, at investorer, der \u00f8nsker at re-allokere, vil fors\u00f8ge at modernisere mest muligt f\u00f8r frasalg med henblik p\u00e5 at minimere misforholdet i parternes prisforventninger mest muligt.<\/p>\n

Vi vurderer imidlertid, at \u00e6ldre boligejendomme p\u00e5 kort sigt vil v\u00e6re udsatte i et nedadg\u00e5ende marked, da en nedjustering af priserne alt andet lige vil synligg\u00f8re forskellen mellem k\u00f8ber og s\u00e6lgers priss\u00e6tning, og det kan f\u00e5 handlerne til at g\u00e5 i st\u00e5. Yderligere kan usikkerheden omkring eventuelle fremtidige reguleringer p\u00e5 et omr\u00e5de, hvor politikerne har vist sig at v\u00e6re villige til at \u00e6ndre lovgivningen, ogs\u00e5 medf\u00f8re, at investorerne holder sig p\u00e5 sidelinjen \u2013 selv om vi vurderer, at det kun vil have en kortvarig effekt.<\/p>\n

De kortsigtede investorer vil fortsat v\u00e6re forsvundet fra segmentet, og de aktive investorer vil prim\u00e6rt v\u00e6re investorer med en langsigtet investeringshorisont og lavere afkastkrav, bl.a. institutionelle investorer. Vi forventer, at de udenlandske investorer vil komme tilbage til segmentet, men at de i h\u00f8jere grad vil samarbejde med danske asset managers for at kunne agere hensigtsm\u00e6ssigt p\u00e5 markedet.<\/p>\n

L\u00e6s alle blogindl\u00e6g p\u00e5 estatemedia.dk\u00a0her<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af partner Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets i Colliers i Danmark Vi spoler tiden tilbage til 2019. I medierne er overskrifterne ikke til at tage fejl af: Her kan man l\u00e6se, hvordan tilsyneladende griske udenlandske investorer overtager gamle bogligejendomme for derefter at h\u00e6ve lejen for nye lejere […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":178132,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_expiration-date-status":"","_expiration-date":0,"_expiration-date-type":"","_expiration-date-categories":[],"_expiration-date-options":[]},"categories":[1391],"tags":[],"yoast_head":"\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\n\t\n\n\n\t\n\t\n\t\n