{"id":167430,"date":"2021-02-16T07:09:56","date_gmt":"2021-02-16T06:09:56","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=167430"},"modified":"2021-03-15T10:54:16","modified_gmt":"2021-03-15T09:54:16","slug":"blog-moderate-afkastforventninger-til-storkoebenhavnske-erhvervsejendomme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2021\/02\/16\/blog-moderate-afkastforventninger-til-storkoebenhavnske-erhvervsejendomme\/","title":{"rendered":"Blog: Moderate afkastforventninger til stork\u00f8benhavnske erhvervsejendomme"},"content":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af adm. direkt\u00f8r og partner Peter Winther samt Simon Krogh N\u00f8hr, Associate, begge Colliers International Danmark<\/em><\/p>\n

Trods stor usikkerhed p\u00e5 b\u00e5de bruger- og investeringsmarkedet samt nedlukninger og indrejseforbud p\u00e5 grund af Covid-19 b\u00f8d 2020 p\u00e5 et totalafkast p\u00e5 9,9 procent, viser data fra Colliers\u2019 prisindeks for erhvervsejendomme i Stork\u00f8benhavn. Totalafkastet ligger s\u00e5ledes p\u00e5 niveau med de seneste fem \u00e5r, som har udvist stabile prisstigninger p\u00e6nt over inflationen.<\/p>\n

Totalafkastet er i denne sammenh\u00e6ng alts\u00e5 det gennemsnitlige afkast, man som ejer opn\u00e5r p\u00e5 en portef\u00f8lje af stork\u00f8benhavnske erhvervsejendomme. Det relativt h\u00f8je totalafkast vidner dermed om, at det danske ejendomsmarked forsat har status som en \u201dsikker havn\u201d i perioder pr\u00e6get af stor usikkerhed.<\/p>\n

Mange investorer var tilbageholdende med at s\u00e6lge til rabat sidste for\u00e5r, hvor usikkerheden var st\u00f8rst, mens priserne for erhvervsejendomme i efter\u00e5ret vendte tilbage til niveauerne fra f\u00f8r udbruddet af Covid-19.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Faldende afkastkrav var ogs\u00e5 den drivende faktor i 2020<\/strong><\/p>\n

Totalafkastet kan nedbrydes i et direkte afkast og v\u00e6rditilv\u00e6kst. De seneste fem \u00e5r har det direkte afkast v\u00e6ret svagt faldende, hvilket er et udtryk for investorernes faldende afkastkrav. I 2020 l\u00e5 det direkte afkast p\u00e5 4,1 procent. De faldende afkastkrav fremg\u00e5r ogs\u00e5, hvis man dekomponerer v\u00e6rditilv\u00e6ksten.<\/p>\n

Ud over faldende afkastkrav kan v\u00e6rditilv\u00e6ksten ogs\u00e5 drives af en fremgang p\u00e5 brugermarkederne, herunder faldende tomgang, stigende lejepriser eller faldende driftsomkostninger.<\/p>\n

Ser man p\u00e5 de seneste fem \u00e5r, har faldende afkastkrav udgjort en betydelig del af kapitaltilv\u00e6ksten, hvilket ogs\u00e5 var tilf\u00e6ldet i 2020, mens stigende lejeindt\u00e6gter for f\u00f8rste gang siden 2016 ikke har haft nogen n\u00e6vnev\u00e6rdig effekt. \u00d8get omkostningsfokus hos lejere, stilstand i udlejningsmarkedet, lav inflation og generel usikkerhed om den \u00f8konomiske situation p\u00e5 kort sigt medf\u00f8rte, at lejeniveauet ikke oplevede de store \u00e6ndringer i l\u00f8bet af \u00e5ret.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Prisstigningerne i 2020 var dermed ikke et udtryk for en fremgang i brugermarkederne, men et udtryk for investorernes villighed til at betale mere for 1 krones indtjening.<\/p>\n

Selvom markedet for erhvervsejendomme overordnet set oplevede faldende afkastkrav, bliver billedet mere mudret, n\u00e5r man analyserer de enkelte segmenter.<\/p>\n

Det overordnede fald var prim\u00e6rt drevet af h\u00f8j eftersp\u00f8rgsel p\u00e5 centralt beliggende kontorejendomme samt moderne industri- og logistikejendomme. I den anden ende af skalaen fremstod hotel- og detailejendomme \u2013 med undtagelse af dagligvareejendomme \u2013 svagere, da de i 2020 i h\u00f8jere grad var p\u00e5virket af coronanedlukninger og betydelig usikkerhed. P\u00e5 trods af et generelt fint afkast for erhvervsejendomme i K\u00f8benhavn var der s\u00e5ledes store individuelle forskelle fra segment til segment.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Et mere moderat afkast forventes i 2021 \u2013 dog er udfaldsrummet stort<\/strong><\/p>\n

Der er store forventninger til dansk \u00f8konomi og ejendomsinvesteringsmarkedet i 2021: Udrulningen af Covid-19-vaccinerne er i gang og i l\u00f8bet af de kommende m\u00e5neder forventes en gradvis gen\u00e5bning af samfundet. Desuden har danskernes indl\u00e5nskonti rundet mere end 1.000 mia. kr., hvorfor rammerne er sat for en sommer, der formentlig kommer til at redde b\u00e5de restauranter, butikker og oplevelsesindustrien.<\/p>\n

Ogs\u00e5 politisk er der fokus p\u00e5 at f\u00e5 \u00f8konomien op i gear, b\u00e5de i Danmark og i udlandet. Eksempelvis har EU sat 750 mia. euro af til at genoprette \u00f8konomien, mens centralbankerne verden over fors\u00e6tter med at trykke penge.<\/p>\n

Dertil er der forsat en forventning om et lavt renteniveau, hvilket b\u00e5de sikrer et stort placeringsbehov og attraktiv finansiering. Flere danske pensionskasser mangler stadig at opn\u00e5 den \u00f8nskede eksponering mod ejendomme, mens b\u00e5de danske og udenlandske ejendomsfonde rejser store m\u00e6ngder kapital.<\/p>\n

Selvom vi generelt har et positivt syn p\u00e5 2021, er der stadig et stort udfaldsrum i forhold til \u00e5rets endelige totalafkast, da det afh\u00e6nger af, hvordan de kommende m\u00e5neder udspiller sig.<\/p>\n

Det sandsynlige scenarie<\/strong><\/p>\n

Hos Colliers ser vi st\u00f8rst sandsynlighed for et marked pr\u00e6get af en smule usikkerhed, men et fortsat meget betydeligt kapitalplaceringsbehov. Efter flere \u00e5r med faldende afkastkrav og h\u00f8jere priser er det som udgangspunkt ikke vores forventning, at afkastkravene vil opleve st\u00f8rre fald i 2021 i de fleste segmenter. Dog forventer vi et fortsat moderat nedadg\u00e5ende pres p\u00e5 afkastkravene for de bedst beliggende og mest attraktive kontor- og logistikejendomme.<\/p>\n

Selvom der opf\u00f8res meget kontor, vil de bedst beliggende kontorejendomme i mindre grad p\u00e5virkes af \u00f8get byggeaktivitet. For logistikejendomme har mange kommuner derimod omlagt tidligere industriomr\u00e5der til boligkvarterer, hvorfor der er begr\u00e6nsede muligheder for at udvikle nye tidssvarende logistikejendomme p\u00e5 attraktive placeringer, hvilke i de senere \u00e5r har oplevet stor investoreftersp\u00f8rgsel.<\/p>\n

Brugermarkedet vil stadig v\u00e6re p\u00e5virket af de \u00f8konomiske konsekvenser af Covid-19, og inflationen forventes fortsat at v\u00e6re lav, hvorfor vi ikke forventer st\u00f8rre strukturelle \u00e6ndringer i leje- eller tomgangsniveauerne.<\/p>\n

Med udgangspunkt i et direkte afkast p\u00e5 ca. 4 procent vurderer vi, at disse forventninger vil medf\u00f8re et totalafkast p\u00e5 ca. 6 procent i 2021, hvor v\u00e6rditilv\u00e6ksten p\u00e5 omkring 2 procent prim\u00e6rt vil v\u00e6re drevet af faldende afkastkrav.<\/p>\n

Det optimistiske scenarie<\/strong><\/p>\n

Vi kan dog ikke udelukke, at \u201dthe weight of money\u201d, dvs. de gigantiske summer, som investorerne skal placere, vil betyde, at appetitten p\u00e5 investeringer i ejendomme og ikke mindst kontorejedomme vil stige i 2021. Det kan medf\u00f8re faldende afkastkrav \u2013 ogs\u00e5 for kontorejendomme, der ligger uden for K\u00f8benhavns CBD (Central Business District).<\/p>\n

Dette scenarie vil dog afh\u00e6nge af investorernes syn p\u00e5 kontormarkedet. Kontorejendomme har de seneste \u00e5r oplevet prisstigninger, og n\u00e5r ejendomme stiger i v\u00e6rdi, \u00f8ges lysten til at bygge mere. I \u00f8jeblikket bliver der s\u00e5ledes opf\u00f8rt kontorer i K\u00f8benhavns udviklingsomr\u00e5der, blandt andet \u00d8restad, Nordhavn, Sydhavn og Carlsberg Byen, men ogs\u00e5 rundt omkring i Stork\u00f8benhavn. Derudover er det forsat for tidligt endeligt at konkludere p\u00e5 coronapandemiens langsigtede effekt p\u00e5 virksomhedernes kontorarealrealforbrug. Viser investorernes appetit p\u00e5 kontorejendomme at overg\u00e5 forventningerne, kan et s\u00e5dant scenarie resultere i tocifrede totalafkast p\u00e5 erhvervsejendomme i Stork\u00f8benhavn.<\/p>\n

Det pessimistiske scenarie<\/strong><\/p>\n

Covid-19 er forsat den st\u00f8rste usikkerhedsfaktor. Det kan stadig ikke med sikkerhed siges, hvorn\u00e5r vi kommer til at se en fuld gen\u00e5bning af samfundet, og her spiller potentielle nye virusmutationer en v\u00e6sentlig rolle, ligesom en gen\u00e5bning ogs\u00e5 vil afh\u00e6nge af vaccinernes reelle virkning.<\/p>\n

Begge dele kan have store konsekvenser b\u00e5de sundhedsm\u00e6ssigt og p\u00e5 ejendomsmarkedet. Selvom erhvervsejendomme i Stork\u00f8benhavn klarede sig godt sidste \u00e5r trods Covid-19, vil en l\u00e6ngerevarende nedlukning og \u00f8get usikkerhed betyde, at de h\u00e5rdt pressede hotel- og detailejendomme igen kan ende med at v\u00e6re sorteper. Totalafkastet i 2021 vil s\u00e5ledes afh\u00e6nge af, hvor lang udsigten til en normal hverdag er.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Konklusion<\/strong><\/p>\n

2021 forventes at blive et \u00e5r med \u00f8get aktivitet blandt b\u00e5de danske og internationale investorer. Der er bred enighed om, at samfundet gradvist kommer til at gen\u00e5bne i l\u00f8bet af de kommende m\u00e5neder, mens centralbankerne forsat trykker penge, hvilket sikrer et stort kapitalplaceringsbehov blandt investorerne og et lavt renteniveau.<\/p>\n

Samtidig vil det dog ogs\u00e5 blive et \u00e5r med betydelig usikkerhed. Efter flere \u00e5r med faldende afkastkrav forventes et totalafkast p\u00e5 omkring 6 procent for erhvervsejendomme i Stork\u00f8benhavn, hvilket prim\u00e6rt vil v\u00e6re drevet af moderate fald i afkastkravet for de mest attraktive og bedst beliggende logistik- og kontorejendomme. Det endelige totalafkast kan dog vise sige at blive st\u00f8rre, hvis investorernes appetit p\u00e5 kontorejendomme viser sig at overg\u00e5 forventningerne. Covid-19 vurderes dog fortsat at v\u00e6re den faktor, der indeb\u00e6rer den st\u00f8rste risiko for, at totalafkastet bliver lavere end forventet.<\/p>\n

L\u00e6s alle blogindl\u00e6g p\u00e5 estatemedia.dk her<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af adm. direkt\u00f8r og partner Peter Winther samt Simon Krogh N\u00f8hr, Associate, begge Colliers International Danmark Trods stor usikkerhed p\u00e5 b\u00e5de bruger- og investeringsmarkedet samt nedlukninger og indrejseforbud p\u00e5 grund af Covid-19 b\u00f8d 2020 p\u00e5 et totalafkast p\u00e5 9,9 procent, viser data fra Colliers\u2019 prisindeks for erhvervsejendomme i Stork\u00f8benhavn. Totalafkastet ligger s\u00e5ledes p\u00e5 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":171084,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_expiration-date-status":"","_expiration-date":0,"_expiration-date-type":"","_expiration-date-categories":[],"_expiration-date-options":[]},"categories":[1391],"tags":[],"yoast_head":"\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\n\t\n\n\n\t\n\t\n\t\n