{"id":156276,"date":"2020-11-19T05:51:50","date_gmt":"2020-11-19T04:51:50","guid":{"rendered":"https:\/\/estatemedia.dk\/dk\/?p=156276"},"modified":"2022-02-07T09:32:18","modified_gmt":"2022-02-07T08:32:18","slug":"blog-modstandskraft-og-muligheder-i-den-nordiske-seniorboligsektor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estatemedia-test.estatekonference.dk\/dk\/2020\/11\/19\/blog-modstandskraft-og-muligheder-i-den-nordiske-seniorboligsektor\/","title":{"rendered":"Blog: Modstandskraft og muligheder i den nordiske seniorboligsektor"},"content":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af Head of Research Dragana Marina, CBRE Denmark<\/em><\/p>\n

Covid-19 satte skub i en udvikling p\u00e5 erhvervsejendomsmarkedet, som er uden historiske fortilf\u00e6lde. De underliggende strukturelle tendenser, der allerede var p\u00e5 vej, skiftede gear til fuld speed. Selvom ingen segmenter p\u00e5 ejendomsmarkedet var immune overfor pandemien, s\u00e5 har nogle vist sig at v\u00e6re mere modstandsdygtige end andre. Den nuv\u00e6rende situation viser tydeligt, hvilken gunstig situation de operationelle ejendomssegmenter befinder sig i. P\u00e5 trods af at drivkr\u00e6fterne bag eftersp\u00f8rgslen p\u00e5 tv\u00e6rs af markeder har v\u00e6ret p\u00e5virkede, har vi set, at de operationelle sektorer er bedre beskyttet overfor volatiliteten i besk\u00e6ftigelsen og produktionstallene. Fordi de grundl\u00e6ggende er ikke-cykliske, vil de blive mere og mere attraktive for investorer.<\/p>\n

Markedet for seniorboliger er i udvikling<\/strong><\/p>\n

N\u00e5r man taler om seniorboliger som en investeringsmulighed, refererer vi til det som en \u2019alternativ ejendomsinvestering\u2019 eller \u2019operationel ejendom\u2019. Og selve opfattelsen af operationelle ejendomssektorer (der ogs\u00e5 inkluderer sundhedsv\u00e6sen og studieboliger, uddannelse og fritid, lagerhoteller og datacentre) som v\u00e6rende blot et nicheomr\u00e5de for opportunistiske investeringer har \u00e6ndret sig meget i de senere \u00e5r. Det afspejler, at der er flere investorer med indg\u00e5ende viden om sektoren, mere avancerede garantistandarder for leasing og hastig v\u00e6kst af specialiserede r\u00e5dgivere. Seniorboliger adskiller sig fra de fleste andre ejendomstyper, fordi v\u00e6rdien prim\u00e6rt afh\u00e6nger af driften. Alligevel er udl\u00e5nere og investorer typisk mest interesserede i fast ejendom, n\u00e5r de skal tr\u00e6ffe beslutning om at stille kapital til r\u00e5dighed.<\/p>\n

Sektorens modenhed varierer i de nordiske lande, og Finland og Sverige ligger forrest. Her er andelen af private virksomheder, der tilbyder tjenesteydelser til seniorer, p\u00e5 henholdsvis 50% og 20%. I Danmark er andelen af private tjenesteudbydere til seniorer stadig lille, men dog stigende. I 2015 opdaterede den danske regering den s\u00e5kaldte \u2018friplejelov\u2019, s\u00e5 det blev muligt for investorer at bygge private plejehjem og efterf\u00f8lgende leje dem ud til en operat\u00f8r. F\u00f8r lov\u00e6ndringen skulle operat\u00f8ren ogs\u00e5 v\u00e6re ejer af ejendommen.<\/p>\n

Vi ser, at interessen for seniorboliger – og operationelle ejendomme generelt – p\u00e5 tv\u00e6rs af regionen er stigende blandt investorer, og at det vil forts\u00e6tte s\u00e5dan. Det er prim\u00e6rt p\u00e5 grund af to megatrends: En \u00e6ndring i tilgangen til investering fra at tilbyde plads som et produkt til at tilbyde det som en service samt de langsigtede strukturelle trends, der stammer fra accelererende \u00f8konomiske og sociale megatrends. Derudover kan seniorboliger bruges til at sprede sine investeringer, s\u00e5 investorer kan balancere risikoeksponeringen i en sektor og mere generelt samt ved at bruge investeringsstrukturer. Det g\u00f8r investorer og ledere i stand til at skabe skr\u00e6ddersyede muligheder fra en stor palet af risiko- og afkastattributter, v\u00e6lge og blande risikodimensioner.<\/p>\n

Demografisk eftersp\u00f8rgsel<\/strong><\/p>\n

Eftersp\u00f8rgslen p\u00e5 seniorboliger er tydeligvis drevet af den demografiske udvikling. Babyboomerne (f\u00f8dt i \u00e5rene efter 2. Verdenskrig) begyndte at fylde 65 i 2011. N\u00e5r vi n\u00e5r 2030, vil de resterende ogs\u00e5 n\u00e5 65-\u00e5rsalderen og udg\u00f8re cirka 22% af den totale aggregerede befolkning i Norden. Vigtigere er det, at andelen af befolkningen over 65 \u00e5r estimeres at v\u00e6re st\u00f8rre end befolkningen under 18 \u00e5r i 2030. Den forventede v\u00e6kst af seniorer vil v\u00e6re en udfordring for beslutningstagere og budgetter, idet det f\u00e5r stor indflydelse p\u00e5 familier, virksomheder, sundhedsfaglige ydelser og is\u00e6r p\u00e5 behovet for seniorboliger.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Det betyder, at seniorboligindustrien i de nordiske lande er godt positioneret i de n\u00e6ste ti \u00e5r i forhold til investeringsmuligheder, og – generelt set – f\u00e5r de en st\u00f8rre betydning p\u00e5 det kommercielle ejendomsmarked. Stigende eftersp\u00f8rgsel, st\u00f8rre base samt udvikling af produktsammens\u00e6tning vil skabe attraktive muligheder og investeringsafkast for ejere, k\u00f8bere og operat\u00f8rer inden for seniorboliger.<\/p>\n

Skal man blive eller flytte?<\/strong><\/p>\n

Et vigtigt sp\u00f8rgsm\u00e5l er: Vil stigningen i aldersgruppen over 65 \u00e5r betyde, at en st\u00f8rre andel af \u00e6ldre v\u00e6lger at flytte ud af deres hjem og ind i seniorbof\u00e6llesskaber? Et par kulturelle og teknologiske trends i horisonten peger p\u00e5, at udviklingen kan g\u00e5 begge veje.<\/p>\n

Flere tendenser g\u00f8r det muligt for \u00e6ldre at bo hjemme i l\u00e6ngere tid. Blandt de mest bem\u00e6rkelsesv\u00e6rdige er telemedicin og bedre hjemmeplejeservices. Med samk\u00f8rsel bliver \u00e6ldre, der ikke kan k\u00f8re eller har adgang til offentlig transport, mere mobile. Online handel, inklusive supermarkeder, er en anden faktor. Dele\u00f8konomien vil give hjemmeboende seniorer mange muligheder.<\/p>\n

Men den \u00f8gede tiltr\u00e6kningskraft i mulighederne inden for seniorboliger er p\u00e5 den mellemlange bane ogs\u00e5 baseret p\u00e5 foruds\u00e6tningen om, at produktudbud og modeller inden for nye seniorboliger ikke kun er en opdatering af de seniorbof\u00e6llesskaber, hvor babyboomernes for\u00e6ldre boede. Forudsat at industrien skaber moderne f\u00e6llesskaber med mange services, vil de sandsynligvis v\u00e6re meget attraktive for en generation, der v\u00e6gter livsstil h\u00f8jt.<\/p>\n

En anden trend, der kan medf\u00f8re st\u00f8rre interesse for seniorboliger blandt babyboomerne, er \u00f8nsket om at have en bolig, de nemt kan rejse fra. Babyboomers har rejst langt mere end tidligere generationer og vil sandsynligvis forts\u00e6tte med det i deres senior\u00e5r.<\/p>\n

En myriade af muligheder<\/strong><\/p>\n

I de fleste tilf\u00e6lde kan de traditionelle segmenter p\u00e5 seniorboligmarkedet \u2013 seniorboliger, plejeboliger, demensplejeboliger og plejecentre \u2013 endnu ikke drage fordel af eftersp\u00f8rgslen blandt babyboomerne. Den spirende andel af \u2019aktive voksne\u2019 med en yngre demografi, som inkluderer babyboomers, er godt positioneret i forhold til at v\u00e6kke ny interesse.<\/p>\n

Seniorboliger fokuserer p\u00e5 livsstilsforbedring og appellerer derfor til babyboomers. Boliger til \u2019aktive voksne\u2019 – ogs\u00e5 omtalt som \u201955+\u2019 – har ikke traditionelt v\u00e6re en del af seniorboligsektoren. Men i \u00e5rene fremover vil segmentet med aktive voksne spille en st\u00f8rre rolle i seniorboligindustrien og vil blive interessant at f\u00f8lge. Definitionen p\u00e5 seniorboliger, og hvad det indeb\u00e6rer, forts\u00e6tter med at udvikle sig, s\u00e6rligt som linjerne for produktsegmentering bliver mere uklare.<\/p>\n

Et andet segment inden for seniorboliger er \u2019continuing care retirement communities\u2019, som man ser en del af i USA – ogs\u00e5 kendt som livsplansf\u00e6llesskaber. Det er s\u00e6rligt attraktivt for de s\u00e5kaldte \u2019planl\u00e6ggere\u2019, der er individer og par med et langsigtet perspektiv p\u00e5 deres boligbehov, og som \u00f8nsker at planl\u00e6gge ud langt i fremtiden. Filosofien er, at seniorer kan \u00e6ldes i et f\u00e6llesskab i stedet for at skulle skifte f\u00e6llesskab, n\u00e5r pr\u00e6ferencerne \u00e6ndrer sig, eller behovet for pleje stiger. Derudover kan par med tiden f\u00e5 forskellige plejebehov og stadig forts\u00e6tte med at bo sammen.<\/p>\n

Attraktivt for investorer<\/strong><\/p>\n

Sektoren er grundl\u00e6ggende meget interessant, og der er muligheder for b\u00e5de entrepren\u00f8rer, investorer og udbydere inden for seniorboliger. Der er grundl\u00e6ggende fem prim\u00e6re faktorer, der tiltr\u00e6kker investorer til seniorboliger og den alternative sektor generelt.<\/p>\n

1) H\u00f8jt afkast<\/em><\/strong><\/p>\n

Selv med komprimeringen i afkast i de senere \u00e5r bliver de fleste operationelle aktiver handlet med h\u00f8jere afkast end konventionel ejendom. Sammenlignet med traditionelle aktiver som kontor, detail og boliger, bliver seniorbolig handlet med h\u00f8jere afkast.\u00a0 I Q3 2020 var afkastet for seniorboliger p\u00e5 4,5% ligesom i 2019. I Finland var afkastet faldet fra 6,25% i 2015 til 4,85% i 2020. I Sverige faldt det fra 5,25% i 2015 til 3,85% i 2020.<\/p>\n

2) Stigende eftersp\u00f8rgsel p\u00e5 markedet<\/em><\/strong><\/p>\n

Den vedvarende \u00f8konomiske ekspansion over de seneste ti \u00e5r har v\u00e6ret en drivkraft for eftersp\u00f8rgslen efter operationelle aktiver. De strukturelle \u00e6ndringer i erhvervslivet, teknologi, demografi og samfund har dog haft endnu st\u00f8rre effekt og har medf\u00f8rt en v\u00e6sentlig v\u00e6kst i markedseftersp\u00f8rgslen for de fleste alternative ejendomsinvesteringer.<\/p>\n

Eftersp\u00f8rgslen efter seniorboliger er ikke steget v\u00e6sentligt i dette \u00e5rti, men det vil \u00e6ndre sig over de n\u00e6ste ti \u00e5r, efterh\u00e5nden som babyboomerne n\u00e5r den alder, hvor man traditionelt interesserer sig for seniorboliger.<\/p>\n

3) \u00d8get tilg\u00e6ngelighed af produktet<\/em><\/strong><\/p>\n

De operationelle ejendomme har givet investorer en ny investeringsmulighed, hvilket er s\u00e6rlig vigtigt i det nordiske investeringslandskab, der er blevet konkurrencepr\u00e6get i l\u00f8bet af de senere \u00e5r.<\/p>\n

4) Risikospredning i portef\u00f8ljen<\/em><\/strong><\/p>\n

Dem, der investerer i flere ejendomssektorer, s\u00e6rligt institutionelle investorer, kr\u00e6ver risikospredning i deres portef\u00f8lje. Risikospredning kan ofte opn\u00e5s gennem traditionelle ejendomstyper. Investering i de operationelle sektorer har dog givet nye muligheder, is\u00e6r fordi der er en overv\u00e6gt af investorer inden for kontor og detail og uden at kunne tilegne sig nok logistiske aktiver for at n\u00e5 m\u00e5let.<\/p>\n

5) Transparens <\/em><\/strong><\/p>\n

St\u00f8rre transparens i priss\u00e6tning, markedsperformance og drift giver potentielle investorer en bedre forst\u00e5else af operationelle sektorer og en st\u00f8rre tryghed ved at investere i dem. Bedre gennemsigtighed b\u00f8r ogs\u00e5 mindske risikoen. Mens d\u00e6kning af de operationelle sektorer ikke er s\u00e5 stor som for de traditionelle sektorer, er der en stigende m\u00e6ngde information om performancem\u00e5linger. St\u00f8rre transparens vil forts\u00e6tte og hj\u00e6lpe operationelle sektorer til at blive mere attraktive for investorer uden dyb indsigt i produktet.<\/p>\n

Konklusion<\/strong><\/p>\n

Den demografiske udvikling vil v\u00e6re den drivende kraft bag udviklingen af seniorboligmarkedet i Norden. I 2060 forventes aldersgruppen over 65 \u00e5r i Norden at v\u00e6re mere end 8 millioner \u2013 en stigning p\u00e5 mere end 45% i forhold til det estimerede antal i 2020 (5,4 millioner). Den samme fremskrivning for aldersgruppen over 85 \u00e5r er endnu h\u00f8jere. I 2060 forventes aldersgruppen over 85 \u00e5r at v\u00e6re mere end 1,9 millioner \u2013 en stigning p\u00e5 190% i forhold til estimatet i 2020 (670.000). Det er tal, der er v\u00e6rd at t\u00e6nke over.<\/p>\n

Som et investeringsobjekt vil seniorboliger derfor v\u00e6re p\u00e5 radaren for mange markedsakt\u00f8rer. Derudover vil nye kapitalkilder \u2013 inklusive institutionelle og internationale \u2013 forventes at bibringe mere likviditet til sektoren. Fordelene for eventuelle investorer vil inkludere et afkast, der er h\u00f8jere end andre investeringsprodukter, mindre foranderlighed i bel\u00e6gningen og mindre risiko for overflod af investeringsprodukter.<\/p>\n

L\u00e6s alle blogindl\u00e6g p\u00e5 estatemedia.dk\u00a0her<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Blogindl\u00e6g skrevet af Head of Research Dragana Marina, CBRE Denmark Covid-19 satte skub i en udvikling p\u00e5 erhvervsejendomsmarkedet, som er uden historiske fortilf\u00e6lde. De underliggende strukturelle tendenser, der allerede var p\u00e5 vej, skiftede gear til fuld speed. Selvom ingen segmenter p\u00e5 ejendomsmarkedet var immune overfor pandemien, s\u00e5 har nogle vist sig at v\u00e6re mere modstandsdygtige […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":203984,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_expiration-date-status":"","_expiration-date":0,"_expiration-date-type":"","_expiration-date-categories":[],"_expiration-date-options":[]},"categories":[1391],"tags":[],"yoast_head":"\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\n\t\n\n\n\t\n\t\n\t\n